Kebutuhan Modal Kerja Sebuah Proyek - Teori Gigolo

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bln sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.

LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe.

Sukses !!!

Sentimen Psikografis - Korsel vs Yunani

Ketika di Piala Dunia ada partai KORSEL melawan YUNANI, kebanyakan rakyat Indonesia saya yakin lebih mendukung KORSEL. Kenapa?
Ada 2 alasan;

1. KORSEL adalah salah satu wakil dari benua Asia. Dan sebagai sesama bangsa Asia ada sentimen geografis yang mengemuka disini. Ini disebut (salah satu bagian dari) PSIKOGRAFIS.

2. Beberapa pemain KORSEL lebih dikenal oleh kita dan tak asing di telinga. Terutama Park Ji Sung yang bermain di klub Manchester United. Sementara pemain Yunani terasa asing di telinga. Dan kecenderungan kita adalah lebih memilih yang familiar dan dikenal karena PUBLIKASI yang kita nikmati sebelumnya, ketimbang memilih yang asing dan tidak dikenal.

Apa yang berlaku ANALOG dari case diatas didalam bisnis PROPERTI??

Sentimen PSIKOGRAFIS perlu diperhatikan dalam memasarkan produk properti kita. Sebagai contoh, saya yang sejak SD sampai kuliah tinggal di daerah Semarang Selatan bersama ortu, ketika membeli rumah sendiri juga memilih rumah yang ada di daerah selatan Kota Semarang.

Adik saya saat membeli rumah sendiri juga memilih daerah Banyumanik yang juga ada di wilayah Selatan.

Psikografis yang lebih dominan sebenarnya adalah jika dikaitkan dengan tempat dimana calon konsumen bekerja. Konsumen cenderung memilih perumahan yang lokasinya tak jauh dengan kantor atau perusahaan dimana dia bekerja atau menjalankan usahanya. Alasannya pasti supaya waktu tempuhnya relatif lebih dekat.

Dan jika kita tahu Park Ji Sung sangat dikenal ketimbang pemain Korsel lainnya, itu karena PUBLIKASI klub Manchester United yang masuk ke mata dan telinga kita sangat intensif, sampai sampai kita merasa akrab dengan sosok Park Ji Sung.

Implemantasinya;

Jika misalkan kita memasarkan produk properti didaerah Condongcatur YOGYA misalnya. Lebih baik minggu pertama launching kita lakukan dulu soft launching dengan memasang 100 spanduk dalam radius 2 km dari lokasi. Sebut saja ring 1. Mencoba menjaring konsumen dari wilayah sekitar kita. Dan di lokasi (site) kita pasang umbul umbul 25 buah.

Minggu ke 2 kita pasang spanduk radius 2 - 5 km dari lokasi. Menyisir ring 2. Ke area yang lebih luas. Pemetaan zona (maping) seperti ini perlu dilakukan supaya pendistribusian informasi menjadi efektif. Jika kita percaya terhadap aspek Psikografis yang dibahas diatas, maka kemungkinan menjaring calon konsumen yang berada dalam radius 5 km (ring 1 dan 2) dari lokasi proyek cukup besar ketimbang kita sporadis memasang spanduk di lokasi yang jauh dari site.

Baru di minggu ke 3 kita pasang iklan di Koran Kedaulatan Rakyat yang sudah mencakup area DIY dan sekitarnya. Sekaligus kita launching, yang ditandai dengan (misalnya) peletakan batu pertama pembangunan rumah contoh.

Ini upaya menjaring konsumen di area yang lebih besar. Karena walau kita percaya aspek Psikografis, tapi tetap saja marketnya tipis dan wajib menyasar market yang lebih besar.

Pelajaran dari artikel ini adalah supaya kita memahami aspek PSIKOGRAFIS, dan melakukan PUBLIKASI (promosi) secara tepat sasaran.

Salam properti. Sukses !!!!

Mencari Positioning - Elastis Bangunannya

Tak perlu bingung menentukan POSITIONING dari proyek perumahan yang akan kita pasarkan. Ikuti beberapa langkah berikut yang disajikan dalam sebuah contoh kasus supaya anda mendapatkan positioning yang tepat ;

# 1. Identifikasi dan tuliskanlah semua benefit yang ada di proyek anda. Baik berupa kondisi eksisting yang sudah melekat maupun yang masih berupa konsep ataupun rencana.

Galilah benefit sebanyak banyaknya;
- Lokasi strategis, hanya 3 km dari alun alun kota
- Dilewati oleh 2 jalur angkot yang beroperasi sampai jam 20.00 malam
- Bangunan style futuristik, belum ada sebelumnya, karena sebagian pengembang masih setia pada style minimalis modern.
- Bangunan memiliki struktur yang sudah dipersiapkan bisa dikembangkan menjadi 2 lantai tanpa harus melakukan pekerjaan struktural di pondasi dan kolom (karena sudah diberi perkuatan).
- Infrastruktur kelas real estate, dengan jalan ROW minimal 8 m, gorong gorong bawah tanah, pagar keliling, dll
- Lansekap lebih hijau dan menawan
- Ada sculpture megah dan monumental di gerbang depan, yaitu patung setinggi 8 m berwujud atlet mengangkat piala.
- Utilitas berupa jaringan listrik kabel tanam yang membuat lingkungan lebih indah dan rapi.
- Fasos/fasum berupa sport area terpadu yang berupa; lap futsal, lap volley, lap basket, kolam renang
- Fasos/fasum berupa mini theatre yang eksklusif untuk warga perumahan
- Harga tak lebih mahal dari market leader yang ada sekarang, tetapi fasilitasnya lebih lengkap dan terpadu


Ups, banyak sekali benefit yang berhasil anda gali dan identifikasi. Tak masalah, berarti proyek anda penuh dengan manfaat yang akan dinikmati konsumen.


# 2. Temukan 'triple benefit positioning' atau 3 manfaat terbesar yang memiliki nilai jual di mata konsumen.

Ayo peras otak anda, pilihlah triple benefit diantara sekian benefit.

Dan 3 pilihan tersebut (misalnya) adalah;

- Lokasi strategis, hanya 3 km dari alun alun kota
- Fasos/fasum berupa sport area terpadu yang berupa; lap futsal, lap volley, lap basket, kolam renang
- Bangunan memiliki struktur yang sudah dipersiapkan bisa dikembangkan menjadi 2 lantai tanpa harus melakukan pekerjaan struktural di pondasi dan kolom (karena sudah diberi perkuatan).


# 3. Buatlah sebuah ide gabungan yang merangkum triple benefit tersebut menjadi 1 kalimat saja

Misalnya;
Perumahan dengan lokasi sangat strategis, memiliki fasilitas yang lengkap dan bagus, serta bangunannya bisa dijadikan 2 lantai tanpa harus mengubah struktur.

# 4. Ringkaslah menjadi sebuah tagline pendek yang terdiri atas minimal 3 kata dan maksimal 7 kata.

Misal;
- Lokas strategis, fasilitas lengkap, bangunan bisa jadi 2 lantai tanpa mengubah struktur.
- Lokasi stretegis, fasilitas lengkap, bangunan dipersiapkan bisa 2 lantai

Aduuuh .., sulit amat jika maksimal 7 kata saja.

# 4. Pertahankan idenya, ubah kalimatnya.

Ayo jangan pernah menyerah, kalau perlu sambil merapal ilmu jin dan komat kamit menemukan POSITIONING proyek anda.

STRATEGIS LOKASINYA, FANTASTIS FASILITASNYA, ELASTIS BANGUNANNYA ..

Gotcha, ketemu juga positioningnya!!!
Oke banget atuh .....

Wait wait ... Tunggu bro, apa itu yang dimaksud dengan ELASTIS bangunannya? Memangnya karet??

Hahaha ... Ini ide liar ala otak kanan. Ilmu jin. Justru kita pasang perangkap disitu, dengan memberikan sebuah kata yang menimbulkan penasaran. Saat ditanyakan oleh konsumen, maka akan dieksposlah manfaat bahwa bangunan di proyek kami secara struktural kolom dan pondasinya sudah diberi perkuatan dan siap extend vertikal menjadi 2 lantai. Makanya disebut elastis, karena semula 1 lantai bisa naik menjadi 2 lantai.


Happy Week End.
Mudah bukan mencari POSITIONING untuk proyek anda????