Kebutuhan Modal Kerja Sebuah Proyek - Teori Gigolo

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bln sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.

LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe.

Sukses !!!