Kebutuhan Modal Kerja Sebuah Proyek - Teori Gigolo

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bln sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.

LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe.

Sukses !!!

Sentimen Psikografis - Korsel vs Yunani

Ketika di Piala Dunia ada partai KORSEL melawan YUNANI, kebanyakan rakyat Indonesia saya yakin lebih mendukung KORSEL. Kenapa?
Ada 2 alasan;

1. KORSEL adalah salah satu wakil dari benua Asia. Dan sebagai sesama bangsa Asia ada sentimen geografis yang mengemuka disini. Ini disebut (salah satu bagian dari) PSIKOGRAFIS.

2. Beberapa pemain KORSEL lebih dikenal oleh kita dan tak asing di telinga. Terutama Park Ji Sung yang bermain di klub Manchester United. Sementara pemain Yunani terasa asing di telinga. Dan kecenderungan kita adalah lebih memilih yang familiar dan dikenal karena PUBLIKASI yang kita nikmati sebelumnya, ketimbang memilih yang asing dan tidak dikenal.

Apa yang berlaku ANALOG dari case diatas didalam bisnis PROPERTI??

Sentimen PSIKOGRAFIS perlu diperhatikan dalam memasarkan produk properti kita. Sebagai contoh, saya yang sejak SD sampai kuliah tinggal di daerah Semarang Selatan bersama ortu, ketika membeli rumah sendiri juga memilih rumah yang ada di daerah selatan Kota Semarang.

Adik saya saat membeli rumah sendiri juga memilih daerah Banyumanik yang juga ada di wilayah Selatan.

Psikografis yang lebih dominan sebenarnya adalah jika dikaitkan dengan tempat dimana calon konsumen bekerja. Konsumen cenderung memilih perumahan yang lokasinya tak jauh dengan kantor atau perusahaan dimana dia bekerja atau menjalankan usahanya. Alasannya pasti supaya waktu tempuhnya relatif lebih dekat.

Dan jika kita tahu Park Ji Sung sangat dikenal ketimbang pemain Korsel lainnya, itu karena PUBLIKASI klub Manchester United yang masuk ke mata dan telinga kita sangat intensif, sampai sampai kita merasa akrab dengan sosok Park Ji Sung.

Implemantasinya;

Jika misalkan kita memasarkan produk properti didaerah Condongcatur YOGYA misalnya. Lebih baik minggu pertama launching kita lakukan dulu soft launching dengan memasang 100 spanduk dalam radius 2 km dari lokasi. Sebut saja ring 1. Mencoba menjaring konsumen dari wilayah sekitar kita. Dan di lokasi (site) kita pasang umbul umbul 25 buah.

Minggu ke 2 kita pasang spanduk radius 2 - 5 km dari lokasi. Menyisir ring 2. Ke area yang lebih luas. Pemetaan zona (maping) seperti ini perlu dilakukan supaya pendistribusian informasi menjadi efektif. Jika kita percaya terhadap aspek Psikografis yang dibahas diatas, maka kemungkinan menjaring calon konsumen yang berada dalam radius 5 km (ring 1 dan 2) dari lokasi proyek cukup besar ketimbang kita sporadis memasang spanduk di lokasi yang jauh dari site.

Baru di minggu ke 3 kita pasang iklan di Koran Kedaulatan Rakyat yang sudah mencakup area DIY dan sekitarnya. Sekaligus kita launching, yang ditandai dengan (misalnya) peletakan batu pertama pembangunan rumah contoh.

Ini upaya menjaring konsumen di area yang lebih besar. Karena walau kita percaya aspek Psikografis, tapi tetap saja marketnya tipis dan wajib menyasar market yang lebih besar.

Pelajaran dari artikel ini adalah supaya kita memahami aspek PSIKOGRAFIS, dan melakukan PUBLIKASI (promosi) secara tepat sasaran.

Salam properti. Sukses !!!!

Mencari Positioning - Elastis Bangunannya

Tak perlu bingung menentukan POSITIONING dari proyek perumahan yang akan kita pasarkan. Ikuti beberapa langkah berikut yang disajikan dalam sebuah contoh kasus supaya anda mendapatkan positioning yang tepat ;

# 1. Identifikasi dan tuliskanlah semua benefit yang ada di proyek anda. Baik berupa kondisi eksisting yang sudah melekat maupun yang masih berupa konsep ataupun rencana.

Galilah benefit sebanyak banyaknya;
- Lokasi strategis, hanya 3 km dari alun alun kota
- Dilewati oleh 2 jalur angkot yang beroperasi sampai jam 20.00 malam
- Bangunan style futuristik, belum ada sebelumnya, karena sebagian pengembang masih setia pada style minimalis modern.
- Bangunan memiliki struktur yang sudah dipersiapkan bisa dikembangkan menjadi 2 lantai tanpa harus melakukan pekerjaan struktural di pondasi dan kolom (karena sudah diberi perkuatan).
- Infrastruktur kelas real estate, dengan jalan ROW minimal 8 m, gorong gorong bawah tanah, pagar keliling, dll
- Lansekap lebih hijau dan menawan
- Ada sculpture megah dan monumental di gerbang depan, yaitu patung setinggi 8 m berwujud atlet mengangkat piala.
- Utilitas berupa jaringan listrik kabel tanam yang membuat lingkungan lebih indah dan rapi.
- Fasos/fasum berupa sport area terpadu yang berupa; lap futsal, lap volley, lap basket, kolam renang
- Fasos/fasum berupa mini theatre yang eksklusif untuk warga perumahan
- Harga tak lebih mahal dari market leader yang ada sekarang, tetapi fasilitasnya lebih lengkap dan terpadu


Ups, banyak sekali benefit yang berhasil anda gali dan identifikasi. Tak masalah, berarti proyek anda penuh dengan manfaat yang akan dinikmati konsumen.


# 2. Temukan 'triple benefit positioning' atau 3 manfaat terbesar yang memiliki nilai jual di mata konsumen.

Ayo peras otak anda, pilihlah triple benefit diantara sekian benefit.

Dan 3 pilihan tersebut (misalnya) adalah;

- Lokasi strategis, hanya 3 km dari alun alun kota
- Fasos/fasum berupa sport area terpadu yang berupa; lap futsal, lap volley, lap basket, kolam renang
- Bangunan memiliki struktur yang sudah dipersiapkan bisa dikembangkan menjadi 2 lantai tanpa harus melakukan pekerjaan struktural di pondasi dan kolom (karena sudah diberi perkuatan).


# 3. Buatlah sebuah ide gabungan yang merangkum triple benefit tersebut menjadi 1 kalimat saja

Misalnya;
Perumahan dengan lokasi sangat strategis, memiliki fasilitas yang lengkap dan bagus, serta bangunannya bisa dijadikan 2 lantai tanpa harus mengubah struktur.

# 4. Ringkaslah menjadi sebuah tagline pendek yang terdiri atas minimal 3 kata dan maksimal 7 kata.

Misal;
- Lokas strategis, fasilitas lengkap, bangunan bisa jadi 2 lantai tanpa mengubah struktur.
- Lokasi stretegis, fasilitas lengkap, bangunan dipersiapkan bisa 2 lantai

Aduuuh .., sulit amat jika maksimal 7 kata saja.

# 4. Pertahankan idenya, ubah kalimatnya.

Ayo jangan pernah menyerah, kalau perlu sambil merapal ilmu jin dan komat kamit menemukan POSITIONING proyek anda.

STRATEGIS LOKASINYA, FANTASTIS FASILITASNYA, ELASTIS BANGUNANNYA ..

Gotcha, ketemu juga positioningnya!!!
Oke banget atuh .....

Wait wait ... Tunggu bro, apa itu yang dimaksud dengan ELASTIS bangunannya? Memangnya karet??

Hahaha ... Ini ide liar ala otak kanan. Ilmu jin. Justru kita pasang perangkap disitu, dengan memberikan sebuah kata yang menimbulkan penasaran. Saat ditanyakan oleh konsumen, maka akan dieksposlah manfaat bahwa bangunan di proyek kami secara struktural kolom dan pondasinya sudah diberi perkuatan dan siap extend vertikal menjadi 2 lantai. Makanya disebut elastis, karena semula 1 lantai bisa naik menjadi 2 lantai.


Happy Week End.
Mudah bukan mencari POSITIONING untuk proyek anda????

15 Detik Yang Berkesan - Dasar si Bejo

Seorang sales di proyek yang kami kembangkan, sebut saja namanya BEJO (padahal nama aslinya Yosef), tiba tiba bercerita dengan antusias kepada saya.

Bos, saya sekarang menjalankan kebiasaan yang saya sebut dengan JURUS 15 DETIK YANG BERKESAN didepan konsumen. Ini adalah trik saya untuk mempersempit sekat diantara saya dengan konsumen. Dengan suasana akrab, maka saya bisa melakukan teknik probing - suporting - closing dengan lebih lancarrr.

Wow, mantap juga. Dalam hati saya berpikir, si Bejo ini habis baca buku apa, atau kerasukan jin mana. Tapi sumprit, saya suka gaya dia. Dan respek banget dengan apa yang dia jalankan.

Mas Bejo, coba ceritakan lebih lanjut dan berikan contoh contohnya, kata saya.

Bejo langsung bercerita;

Kalau ada konsumen wanita paruh baya yang datang;
"Hai mamiiiiiiii ....... Segar sekali wajah mami hari ini. Sangat berseri-seri. Suasana hati seperti ini yang bikin mami akan awet muda ..... "

Kalau ada konsumen seorang pria yang datang dengan pakaian lusuh;
"Wah, bapak ini sepertinya type pekerja keras. Pasti bapak selalu dilimpahi banyak rejeki ... "

Kalau ada konsumen seorang pria berpakaian rapi dan necis;
"Wah, penampilan bapak sangat meyakinkan dan berkelas. Istri bapak sangat pintar memilihkan baju yang tepat buat bapak .. "

Hahahhaaha ..... Dasar si Bejo.
Saya suka sekali dengan gaya dia.

Penggunaan Modal Secara Selektif - Masih Banyak Bunga Lain

EMAIL MASUK ;

Halo Om Jin,

Saya sedang bernegosiasi dengan pemilik tanah
di lokasi yg bagus di Bekasi di jalan raya dan termasuk di bawah pasaran disitu.
Setelah saya ngobrol dengan pemilik tanah saya coba tawarkan
untuk kerjasama, dan dia bilang sudah banyak yang mau ajak
kerjasama tapi dia tolak karna pada maunya bangun dulu bayar belakangan.

Dia meminta kalau mau di bayar 1/2nya dan 1/2nya di kerjasamakan
jadi paling tidak dia terima uang, terlihat sebenarnya fleksible
untuk sistem pembayaran atau kerjasamanya.

Kebetulan saya ada calon MPM yang siap mendanai sekitar 3 M
asal proyeknya jelas dan menguntungkan, kemungkinan bisa lebih dia memodali.
Tapi kalau semakin besar nanti jatahnya jadi besaran MPM donk ya?

Harga tanah Rp.440.000/m2 dengan luas 16.650 m2.
Total harga tanah Rp. 7.326.000.000
Kalau dia minta setengah di bayar berarti Rp.3.663.000.000

Saya ingin menawari kerjasama dengan pemilik tanah dan
setengahnya yang harus di bayar nanti di bayar bertahap sesuai progress
perizinan keluar menggunakan dana MPM.

Ada saran apa pak untuk sistem pembayaran seperti apa yang bisa saya ajukan ke MPT
agar dana dari MPM tidak langsung terpakai habis utk bayar tanah tapi bisa untuk lainnya dulu?

Apa yang membuat MPT terKiwir-kiwir dengan tawaran kita?
Apa dari bagi hasil apa lebih baik naikkan harga ya?

Nanti saya juga mau menggandeng kontraktor yang dulu pernah mau saya ajak kerjasama
dengan dia bangun gerbang dan rumah contoh dulu dan semua proyek mereka yang pegang.

Thanks Om Jin :p



REPLY ;

Semua yang kita lakukan pada hakekatnya adalah INVESTASI. Jadi pendekatan pertama adalah tetap secara investasi. Yaitu rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu.

Dengan asumsi harga tanah tersebut pasarannya memang Rp. 440.000 (karena saya belum survei lokasinya jadi tidak tahu apakah harga tersebut mahal, murah atau normal), maka saya bisa membuat rincian sbb ;

Harga Tanah (Brutto) = Rp. 440.000
Harga Tanah (Netto) = Rp. 733.350/m2

Desain dan Perijinan = Rp. 26.650/m2
Pematangan Lahan = Rp. 290.000/m2
Biaya OHC = Rp. 150.000/m2

Harga Pokok Tanah (HPT) = Rp. 1.200.000/m2

Laba = Rp. 800.000/m2

Potensi Laba = (16.650 x 60%) x Rp. 800.000
= Rp. 7.992.000.000

Harga Jual Tanah = Rp. 2.000.000/m2


# 1. CHECK HARGA
Untuk mengecek apakah harga jual tanah Rp. 2 jt/m2 tersebut kompetitif atau tidak di pasaran, mari kita membuat simulasi harga tanah dan bangunan sbb ;

T-45/90
Bangunan = 45 x 2.000.000 = 90.000.000
Tanah = 90 x 2.000.000 = 180.000.000
Sambung listrik, air, IMB, SHGB dll = 10.000.000
Sub Total = 280.000.000
Gimmick 2% + PPH 5% = 19.600.000
Harga sebelum PPN = 299.600.000
Harga + PPN = Rp. 329.560.000

Silahkan anda cek dengan komparasi harga kompetitor, apakah harga T-45/90 sebesar Rp. 329.560.000 masih kompetitif???
Jika masih oke, berarti target laba anda masih masuk. Jika tidak, berarti laba anda harus diturunkan, atau (maaf) harga beli tanah anda yang ketinggian.

# 2. MENENTUKAN BESARAN MODAL
Jika IKAN yang akan kita pancing adalah sebesar Rp. 8 Milyar selama 24 bulan (asumsi umur proyek 2 tahun). Maka menurut ilmu jin properti, modal maksimal yang bisa dialokasikan adalah kisaran Rp. 5 Milyar.

Dan alokasi modal Rp 5 Milyar tersebut adalah ;
Perijinan, Legalitas, Pajak = Rp. 750.000.000
Pembayaran Angsuran Tanah = Rp. 2.000.000.000
Modal Kerja (infra, bangunan, OHC) = Rp. 2.250.000.000

Tapi berhubung modal kerja tersedia hanya Rp. 3 Milyar, saran saya alokasinya sbb ;

Perijinan, Legalitas, Pajak = Rp. 750.000.000
Pembayaran Angsuran Tanah = Rp. 1.000.000.000
Modal Kerja (infra, bangunan, OHC) = Rp. 1.250.000.000
Jadi lakukan nego sebaik baiknya agar alokasi modal yang dipakai untuk pembayaran tanah hanya Rp. 1 Milyar saja.

Ajukan SKIM PEMBAYARAN ke calon MPT (Mitra Pemilik Tanah) sbb ;

Pembayaran Rp. 1 milyar (setara 15% harga)
Sisa Rp. 6,326 milyar dibuat pengakuan hutang.

Ajukan SKIM LEGAL sbb ;

Dilakukan AJB PPAT dan sertipikat boleh dibalik nama
MPT diajak masuk bareng ke PT baru yang didirikan bersama MPM (mitra pemilik modal), dengan komposisi ;
MPM 40%, MKP 30%, MPT 30%.

Perlu diketahui MPT hanya diberikan 30% saja dari potensi laba, karena dia sudah menerima UM tanah yang setara 15% dari harga total. Jadi sisa share nya didistribusikan ke anda selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian) dan MPM (Mitra Pemilik Modal).

Kalau skim pembayaran dan skim legal tersebut tidak diterima, kemungkinan modal Rp. 3 milyar untuk menggandeng lahan dari MPT yang bersikeras dibayar dengan skim versi dia seperti itu, berat deh ….

Modal 3 M sangat besar dan bisa ditembakkan kemana mana …
Tak hanya di lokasi itu saja.

Jangan kuatir ..
Masih banyak bunga lain yang siap anda petik ……

1 Reject = 3 Prospect - Rayuan Don Juan

Sambil membawa setangkai mawar merah, Don Juan berlutut didepan mbak Mei Lan.

Sekuntum bunga buat kau ..
Aku yang memetiknya ...
Dan dengan hati dan nadi ...
Aku yang menyerahkannya ..
Atas nama CINTA ...

Jika kau menerima cintaku, terimalah bunga ini. Lalu ciumlah bau semerbak mewangi.

Jika kau tolak cintaku, berikan nama 3 gadis temanmu, baru aku mau beranjak pergi dari sini .....

Dasar Don Juan, dia benar benar tak punya malu. 1 cinta direject, minta diberi 3 prospect.

Jika kita punya sales force yang memiliki mental ala Don Juan seperti diatas, dijamin prospek konsumen yang ditindak lanjuti tak akan pernah habis. Mirip sales asuransi dan sales kartu kredit, yang tak patah semengat walau kita tolak. Karena dia akan meminta 3 referensi nama lain dari seorang prospek yang sudah menolaknya.

Warning!!!
Coba anda mengecek ulang personil marketing anda. Apakah benar mereka adalah sales sales tangguh bermental 'Don Juan', atau jangan jangan anda hanya menampung sekelompok 'penjaga toko' yang asyik update status FB dan YM-an dengan pacar lamanya, yang hanya bekerja ketika ada tamu yang mengetuk pintu tokonya.

No day without prospect.
One reject equal three prospect.

Tak ada hari tanpa memprospek.
Satu direject, tiga diprospek.

Segmen Target Positioning - Di Butik Kami Ada

Salah seorang sales terbaik yang ada di grup kami, berkat ketekunan dan keuletannya menginvestasikan komisi demi komisi yang diterimanya, berhasil memiliki 2 butik (tas, sepatu, dompet, sabuk) hanya dari modal awal 60 juta. Sekarang dia memiliki 2 outlet di kota Pekalongan. Namanya INDAH Boutique.

Karena dia sudah membuktikan mampu menjadi pendekar butik dengan 2x success story, kami mengajak dia kongsi dan memberi modal 1 M guna membuka outlet di 5-6 kota lagi. Ini sesuai konsep di corporate kami; Mitra Kerja menjadi Mitra Usaha.

Saya tanya, kita mau buka outlet dimana saja??

Dia menjawab; Tegal, Purwokerto, Wonosobo, Banjarnegara, Purbalingga, Purworejo.

Lho, kenapa tidak buka outlet di kota Semarang, Solo, Yogya, atau Bandung??

Dia menjawab;
Buka di Jakarta atau Bandung, itu bunuh diri. Buka di Yogya atau Semarang, itu setengah mati. Kalau di 6 kota tersebut, Insya Allah banyak rejeki.

Jawab dia sambil senyum senyum, lalu meneruskan keterangannya.

SEGMENTASI kita (secara demografis) adalah masyarakat di kota kecil kelas kabupaten yang (secara psikografis) jarang bepergian ke kota besar.

TARGET kita adalah mereka yang (secara perilaku) ingin selalu tampil modis tetapi kantongnya cekak. Jadi tidak malu memakai merk branded padahal KW1 atau KW2

POSITIONING kita adalah; "Yang ngetrend di kota, di butik kami ada."

Dengan strategi STP seperti diatas, jelas butik kita tidak bakal laku jika mendekat ke pusat fashion seperti Jakarta atau Bandung. Bahkan main di ibukota propinsi saja pasti berat karena banyak saingan yang memasarkan barang KW1.

Wah, pintar sekali sales ini. Dia fasih bicara soal S-T-P. Pantesan banyak komisi. Pantesan punya usaha pribadi. Pantesan bisa mandiri. Pantas banget diajak kongsi.


Jadi ingat dengan seorang rekan di GARUT, yang menjelaskan bahwa dia spesialis main RSH tingkat kecamatan. Menurut dia, di level kecamatan selalu tersedia captive market pembeli RSH, asal jumlah unitnya kisaran 100 unit saja. Jangan lebih banyak karena pasti tidak terserap pasar.

Di level kecamatan kalau dibangun Real Estate kemungkinan besar tidak laku. Karena segmen dan target pasarnya tidak klop.

Wah, kok mirip mirip ya, hehe .. Ada BUTIK TINGKAT KABUPATEN dan RSH TINGKAT KECAMATAN.

Kita Yang Pegang Kendali - Tidak Harus Jadi

Sebidang tanah memanjang ditepi jalan menarik hasrat saya. Sungguh menggoda. Sisi yang berhimpit jalan ada kisaran 40 m dengan kedalaman hampir 25 m. Terbayang minimal 10 unit ruko bisa dibangun.

Lokasinya ramai. Dekat dengan sekolahan dan terminal bus. Dan tentu saja ditengah pemukiman yang padat.

Ada spanduk dan board sebuah agen properti. Saat saya kontak, saya dapat info harganya Rp 1,2 jt/m2. Menurut estimasi saya, seharusnya harga normal kisaran Rp 1 jt/m2.

Saya minta pada broker agar diatur waktu ketemu pemilik, supaya saya bisa melakukan nego.

OPSI A
Ingat prinsip # 1 yang saya yakini;
Boleh beli cash asal harganya jauh dibawah pasar, yaitu 50 - 60%. Berani menawar cash menunjukkan kita bonafid.
Maka saya ajukan penawaran Rp 600rb/m2.

OPSI B
Ingat prinsip # 2 yang saya yakini;
Boleh bayar pakai DP max 20%, asal sisanya dibayar panjang. Pakai asumsi penjualan yang konservatif atau pesimis. Pelunasan dilakukan di bulan terakhir estimasi umur proyek kita.
Maka saya ajukan penawaran Rp 1 jt/m2. Dengan DP 20% sisa dilunasi di bulan ke 12 sejak siteplan disahkan dan IMB terbit.
Catatan; timer dihitung sejak siteplan dan IMB terbit, bukan sejak DP dibayar.

OPSI C
Ingat prinsip # 3 yang saya yakini;
Bayar sesuai luas kavling terjual. Tanpa DP. Tapi mesti rela membagikan potensi laba kisaran 10 s/d 35%. Hot deal istilah kita.

Pemilik yang didampingi broker menjawab; "Maaf saya hanya bersedia dibayar tunai keras. Skim lain tidak bisa ... Saya turunkan harga menjadi Rp 1,1 jt/m2."

Saya menolak. Gagal deal.

Besoknya broker menelpon;
Pak AW, pemilik bersedia menurunkan harga menjadi Rp 1 jt/m2.

Saya menolak.

Lusanya broker menelpon lagi;
Kabar bagus pak AW, pemilik bersedia turun lagi menjadi Rp 900.000/m2.

Saya menolak. Broker komplain;
Pak AW ini serius atau tidak menawar lahan? Pemilik tanah sudah turun harga sampai 3x, bapak tidak mau menaikkan harga penawarannya.

Kalau mau harga bagus, pilih opsi B atau C saja, jawab saya.

Harusnya bapak naik dong penawarannya, supaya bisa jadi. Ketemu di tengah tengah, broker mengusulkan.

Tidak harus jadi pak. Saya menunggu di angka Rp 600.000/m2, jawab saya santai.

Brokernya sebel dan mengomel; Dasar tidak bonafid, kata dia.

Biarin. Emang gue pikirin? Hehe ...
Tak ada aturannya semua transaksi harus jadi. Kita mesti pegang kendali. Tidak harus jadi koq.

Peluang Mendapatkan Hot Deal - Hoka Bento Bento

Seorang sahabat di komunitas properti bertanya langsung via telepon.

Mas AW, kalau saya mau memprospek calon MPT (mitra pemilik tanah) apa mas AW punya waktu dan bersedia mendampingi dan membantu bernegoisasi?? Kalau bisa, kompensasi apa yang mesti saya berikan buat mas AW?

Dengan kalem saya menjawab;

Ada 3 kriteria sebagai berikut;

Jika ternyata yang saya temui nanti adalah cuma makelar tanah alias beong atau orang yang ngaku ngaku sebagai pemegang kuasa tapi gak ada surat kuasanya, maka saya minta fee 2 juta.

Jika yang saya temui nanti adalah kumpulan dari pemilik tanah yang berjumlah lebih dari 1 pemilik, maka saya minta fee 1 juta.

Tapi jika yang saya temui adalah 1 orang pemilik tanah yang namanya ada di Sertipikat, maka saya gak minta fee apapun. Alias saya lakukan dengan sukarela ...

Ooh, begitu ya?? Kok bisa begitu apa alasannya mas??

Jika saya bertemu beong, maka peluang kita dapat hot deal cuma 1%, maka untuk pekerjaan yang sia-sia saya minta dibayar 2 jt.

Jika bertemu pemilik tanah yang asli tapi lebih dari 1 orang pemilik, maka peluang kita dapat hot deal cuma 2% saja alias berat sekali. Makanya untuk pekerjaan yang setengah sia-sia saya minta dibayar 1 jt.

Jika pemilik tanah cuma 1 orang, dan yang saya temui benar benar yang tertera namanya di sertipikat, saya tidak minta fee apapun. Inipun saya bisa bagi menjadi 2 lagi;

Kalau tempat pertemuan di rumah atau kantornya pemilik tanah, maka saya cuma minta dijemput dan diantar balik. Karena saya melakukan pekerjaan dengan peluang berhasil 49%.

Kalau pemilik tanah bersedia datang ke kantor saya untuk melakukan negoisasi, maka untuk peluang mendapatkan hot deal dengan tingkat keberhasilan 51% ini, saya malah siap menjamu semua tamu saya dengan segelas kopi panas dan Hoka Bento Bento.

Hoka Bento Bento? Maksudnya masakan jepang itu?? Tanyanya seperti kebingungan.

Bukan!! Hoka Bento Bento adalah masakan padang kesukaan saya. Ada rendang, paru, dan telur gulai .... Nyam nyam, jawab saya sambil tertawa.

Content and Context - Cipok Mencipok

Bagi anda yang pernah jadi anak muda gaul di Semarang, biasanya ngerti dengan sebuah warung nasi kucing di dekat jalan Gajahmada yang terkenal dengan nama Warung Pak Gik.

Buka setiap jam 00.00 s/d 04.00. Tampilan warung nasi kucingnya sangat ala kadarnya. Mirip gubuk emplek emplek. Berada di tepi jalan inspeksi sungai yang sempit, dan bahkan aroma bau air sungai yang 'bacin' adalah menu tambahan bagi para pengunjungnya.

Tapi yang namanya pengunjung jangan ditanya. Melimpah ruah hampir tumpah. Dari yang naik sepeda motor sampai naik mobil mewah. Semua asyik menikmati makanan kelas bawah dengan harga murah meriah tersebut.

Fenomena apa yang ada di warung Pak Gik tersebut? Bicara CONTEXT (kemasan dan tampilan luar) dalam bahasa jawanya disebut sangat 'ora mitayani'. Tidak ada apa-apanya.

Tapi kekuatannya ada di CONTENT-nya. Segelas teh panasnya merasuk jiwa. Kenikmatannya luar biasa. Siapa yang meminumnya langsung jatuh cinta. Tak peduli bau air sungai yang bacin, dan harus berdiri berdesak desakan di warung yang kumuh. Semua asyik menikmati nasi kucing dengan berbagai lauk yang harganya sangat terjangkau kantung siapapun.

Seandainya ... yeah, seandainya kita bisa jualan properti dengan gaya warung nasi kucing Pak Gik tersebut. Yang kekuatannya cuma ada di CONTENT tanpa harus peduli dengan CONTEXT-nya, pasti luar biasa.

Kita bisa jualan rumah seharga 1 Milyar di sebuah container lusuh yang dijadikan marketing office. Dengan sales memakai sandal jepit dan tanpa uniform.

Kita bisa jualan rumah 2 kamar dengan fungsi hunian tanpa harus peduli dengan tampilan estetikanya. Positioningnya cuma 'Bebas Panas Matahari dan Air Hujan', hehe ...

Kita bisa jualan rumah dengan jalan lebar 6 m tanpa ada pohon peneduh, tanpa ada fasos fasum sama sekali. Sebuah komplek perumahan yang isinya cuma bangunan dan bangunan tanpa ruang terbuka sama sekali.

Mungkin gak ya? Semoga tidak mungkin.
Saya takut dimintai advis menjual content tanpa context. Susah bangeet.

Tapi dijaman ini apa sih yang tidak mungkin??? Cipok cipokan dengan suami orang di muka umum saja bisa dilakukan kok, wkwkkwkwkwkwk .......